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Publié le mardi 23 janvier 2018 à 20h24min par Valérie Ravinet

Logement social : comment se (dé)compose un loyer ?

Dossier Web 3/5

Somme versée par le locataire en contrepartie de la jouissance de son logement, selon la définition, le loyer du logement social, encadré et plafonné, est composé de plusieurs lignes dont les montants correspondent à des finalités de financement bien précises. Décomposition.

Remboursement de l’emprunt, rémunération de l’activité de gestion locative, taxes, frais de maintenance… le loyer collecté par les bailleurs se compose de différentes lignes budgétaires qui correspondent à des dépenses ciblées.

45%  : c’est le pourcentage du loyer collecté par bailleur dédié au remboursement de la dette et de ses intérêts, appelé annuité. Dans le cadre d’un programme neuf, le bailleur a emprunté, principalement auprès de la Caisse des Dépôts, une somme correspondant à 70% environ du coût total de la construction. Ce prêt est remboursé sur une durée de 40 ans, et peut aller jusqu’à 60 ans, notamment lorsque le terrain doit être financé. Le taux de l’intérêt est indexé sur l’évolution du livret A. Lorsque ce pourcentage dépasse 60%, la dette du bailleur atteint un seuil d’alerte qui met en péril sa santé financière.

9%  : c’est le montant de la taxe foncière due par le propriétaire, c’est-à-dire le bailleur. Soumis à cette taxe comme tout propriétaire foncier, le bailleur peut bénéficier d’une exonération complète sur les vingt-cinq premières années. En contrepartie, le bailleur s’engage dans des actions en faveur de la qualité de vie des habitants, notamment dans les quartiers réputés les plus difficiles.

11% : correspond à la part dédiée à la maintenance et l’entretien du parc. Les travaux d’embellissements des logements et/ou des parties communes, le remplacement des équipements ou encore les ravalements de façades, qui interviennent tous les 15 ans environ, constituent les types de dépenses de cette enveloppe.

15%  : c’est la part dédiée aux charges de personnel porté par le bailleur. Les métiers représentés ne se résument pas aux personnes en charge de l’activité de gestion locative, mais aussi aux personnels spécialisés dans les métiers de la construction ou de la réhabilitation. Ce pourcentage s’ajoute à celui des autres charges, qui s’établit à 13%, relatif aux divers frais du bailleur.

7% : c’est le montant de l’autofinancement, qui correspond aux résultats excédentaires dégagés par l’activité locative. Cet autofinancement constitue les fonds propres du bailleur, nécessaire aux lancements de nouveaux programmes de construction ou de rénovation.
Valérie Ravinet

Sur la photo : Près de la moitié du loyer dans le logement social sert à rembourser la dette et les intérêts contractés par le bailleur. Crédits : Hélène Ressayres - ToulÉco.