Quel est le bilan de Vinci Immobilier en 2022 et quel a été l’impact de la crise sur votre production ?
Nous avons enregistré 600 réservations de logements et signé 820 actes de ventes en 2022 ; contre 1100 réservations et 1030 actes de ventes en 2021. L’activité est donc en baisse. L’inflation nous pénalise. On constate beaucoup d’attentisme chez les clients qui passent moins facilement à l’acte d’achat faute de confiance en l’avenir. Parmi nos acquéreurs, les investisseurs sont toujours majoritaires mais même eux sont très touchés par les difficultés liées au financement. La conséquence sur notre production c’est que, depuis plusieurs mois, nous continuons de faire des réserves foncières mais nous ne lançons pas de travaux. Nous avons actuellement un stock de 300 logements, pas de quoi s’affoler mais nous restons vigilants.
Vinci immobilier affiche aussi une stratégie « Zan 2030 », quel est l’impact sur vos projets ?
Chez nous, la zéro artificialisation nette (Zan) n’est pas un simple affichage, c’est un virage que nous avons pris il y a deux ans. Nous nous sommes engagés à atteindre l’objectif Zan dans tous nos programmes dès 2030, alors que la loi climat et résilience ne l’oblige qu’à partir de 2050. Pour cela, nous appliquons une méthodologie très concrète pour tout nouveau projet. Dès qu’une opportunité d’affaires se présente, nous faisons un état des lieux du foncier et sortons « la calculatrice Zan ». Si l’opération envisagée vient aggraver le degré d’artificialisation de la parcelle par rapport à l’existant, nous abandonnons !
Comment cette stratégie environnementale modifie-t-elle votre façon de construire ?
Elle implique d’étudier de nombreux fonciers avant tout lancement d’une nouvelle opération. Par ailleurs, nous nous concentrons aujourd’hui sur les friches urbaines et essayons dès que possible d’envisager les projets dans la mixité (logements et tertiaire). À Toulouse, le réaménagement de l’ancienne friche industrielle Freescale-NXP est un bon exemple et il a un peu fait figure de chantier pilote. Ce projet, lancé en travaux en 2019, permettra au final d’augmenter les espaces de pleine terre de 47 %.
Le bâtiment Tersud que vous avez acheté en 2019 entre aussi parfaitement dans ce cadre. Où en est le projet ?
C’est vrai, c’est une friche qui entre parfaitement dans ce cadre, mais qui a malheureusement fait les frais d’un mauvais timing, puisque nous l’avons achetée quelques semaines seulement avant le début de la pandémie de Covid. Depuis, entre les confinements successifs et le basculement dans le télétravail, nous n’avons toujours pas trouvé d’acquéreur à ce jour pour ces 13.000 m2 de bureaux, malgré plusieurs lettres d’intérêt. Un temps, nous avions pensé lancer ce programme en Vefa, mais cela nous semble aujourd’hui être une hérésie. Cela reviendrait en effet à consommer de l’énergie pour construire et entretenir une boîte vide ; avec, in fine, le risque de livrer un bâtiment obsolète avant même que les entreprises ne s’y installent.
Dans ce contexte, nous avons finalement décidé de garder la carcasse du bâtiment et de le transformer en un programme mixte qui abritera des logements, une crèche et des bureaux. Nous souhaitons notamment y installer notre propre siège social, puisque nous sommes actuellement locataires dans l’hypercentre. Dans ce quartier d’entrée de ville, qui compte déjà une mixité des usages (logements et bureaux), cela nous semble être un bon compromis sous réserve que le PLU permette cette transformation. Des discussions sont en cours à ce sujet avec la collectivité.
Quel programme envisagez-vous et dans quel calendrier ?
Sur les 13.000 m2 de la friche Tersud, nous envisageons d’en occuper entre 1200 et 1500 m2 pour nos propres bureaux. Le reste sera scindé en bureaux (4500 m2), en logements et en services.
Sur le haut de la parcelle, actuellement non planté, nous planterons une micro forêt urbaine. Enfin dans un second temps, nous pourrions construire un second bâtiment de bureaux. De notre côté, la décision est prise pour cet aménagement, et nous espérons que tout soit bouclé d’ici l’été prochain au niveau du PLU avec Toulouse Métropole.
Quelles sont vos autres actualités à Toulouse ?
Nous avons candidaté auprès de Bercy dans le cadre de la vente aux enchères de l’ancien parking du rectorat (un terrain à bâtir de 1100 m2) situé rue Sainte-Anne, en plein centre de Toulouse. La mise à prix était fixée à 3,6 millions d’euros et nous sommes en short-list avec un autre promoteur.
Dans les projets à venir, nous lancerons aussi les travaux pour une opération de 124 logements labellisés E4c1 à Ramonville, sur le site de l’Asei.
Propos recueillis par Béatrice Girard
