Les pires performances ont-elles été atteintes ? C’est ce que veulent croire les promoteurs toulousains. À l’occasion de la présentation du bilan de la profession il y a quelques jours, Mickaël Merz, président de l’Observer de l’immobilier toulousain, a décrit 2025 comme une année noire, faisant suite à deux très mauvais crus. « À peine 3449 ventes ont été enregistrées dans l’aire urbaine toulousaine, dont environ 2000 ventes au détail et 1500 en blocs. Mais, globalement, les ventes en blocs n’ont pas pris le relais », note le promoteur. Quant aux ventes aux propriétaires occupants, qui représentent désormais 77 % du volume, elles n’ont progressé que de 7 % par rapport à 2024. « En résumé, nous faisons le même volume de ventes à occupants. Et la part des ventes à investisseurs est réduite à néant. »
Le point bas de production
Dans ce contexte, les promoteurs toulousains ont adapté leur production pour limiter la casse, avec seulement 2153 logements mis en vente en 2025. « C’est un choix stratégique », avance Mickaël Merz « Même si, c’est vrai, nous produisons trois fois moins de logements qu’une année normale et, surtout, nous sommes loin des 7500 logements que doit produire la métropole et des 10.000 de l’aire urbaine, pour répondre aux prévisions de l’Insee et aux besoins en logements. »
De son côté, en revanche, Souhayla Marty, adjointe en charge de la délivrance des permis de construire à la mairie de Toulouse, estime avoir fait le job. « Nous avons délivré 3255 logements en permis l’année dernière, soit 20 % de plus qu’en 2024. » En réalité, la mise en retrait des promoteurs s’est aussi imposée dans un contexte de réduction des effectifs ces derniers mois. Illustration à la FPI Toulouse Occitanie, qui, sur quarante-cinq adhérents, a enregistré douze démissions, en majorité suite à des dépôts de bilan l’année dernière.
L’espoir du dispositif Jeanbrun
Désormais, la profession préfère néanmoins regarder devant et place tous ses espoirs dans le nouveau dispositif fiscal Jeanbrun, ajouté dans la loi de finance 2026. Si les décrets d’application n’ont pas encore été adoptés, les promoteurs y voient la solution pour relancer les ventes dès cette année. « Cette nouvelle loi fiscale va prendre le relais du dispositif Pinel et nous espérons même atteindre les 6000 ventes dès la fin 2026 grâce à cela », avance Mickaël Merz, conscient quand même qu’il faudra un temps d’ajustement pour vendre cette nouvelle niche. En effet, contrairement au Pinel, elle ne permet pas une réduction d’impôt immédiate, mais crée un amortissement déductible des revenus fonciers entre 3,5 et 5,5 %, selon le type de logement et de loyer proposé (social ou très social).
Béatrice Girard
Sur la photo : À peine plus de 2000 logements neufs ont été mis en vente dans l’aire urbaine toulousaine en 2025, c’est trois fois moins qu’une année normale. Crédit : Photo d’illustration Hélène Ressayres - ToulÉco.
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