L’Observer de l’immobilier toulousain livrait, il y a quelques jours, les statistiques de ventes de logements neufs dans l’aire urbaine toulousaine au cours du premier trimestre 2023 ; et les mauvais chiffres se sont imposés une nouvelle fois. « Nous constatons une chute des ventes au détail de 65 % par rapport à la même période l’année dernière, et de 42 % par rapport à fin 2022. Et, surtout, un seuil fatidique de 30 % d’annulation, qui a touché principalement des investisseurs. C’est du jamais-vu. Nous n’avions pas connu de tels indicateurs depuis la création de l’observatoire en 2002 », a résumé Laetitia Vidal, la présidente de l’Observer et directrice générale de Pierre Passion.
Dans les chiffres, cela donne à peine 530 logements vendus dans l’aire urbaine les trois premiers mois de l’année tandis que les mises en vente stagnent (1187 lots ont été lancés en commercialisation). C’est peu et reflète une profession contrainte de décaler, voire d’abandonner des projets. « Cependant, il ne s’agit pas d’une crise de la demande », estime la présidente de l’Observer. « C’est bien une crise bancaire qui paralyse le secteur et, faute de financements, les investisseurs se sont mis en retrait. Ils ne représentent plus que 37 % des ventes. »
Les prix vont baisser
Des difficultés de financement qui n’épargnent pas le marché de la maison individuelle. « Nous enregistrons cette année 15 à 20 % d’annulation de contrats faute de financement. Il y a un an et demi, ce chiffre n’excédait pas 5 %. Aujourd’hui, seul le marché de la maison haut de gamme tient le choc », constate Jean-Baptiste Crampes, le président de l’Union nationale des aménageurs (Unam) Midi-Pyrénées.
Autre frein dans ce début d’année, les prix poursuivent leur hausse (+9 % en un an). Le prix moyen d’un logement neuf en collectif, parking inclus, atteint désormais 4820 euros/m2 dans l’aire urbaine. Un modèle qui a atteint ses limites, selon la profession. « Cela ne peut pas durer », prévient Stéphane Aubay, président de la FPI Toulouse Occitanie et de Green City Immobilier. « La baisse des prix est enclenchée. Si elle ne se voit pas encore dans les statistiques, nous opérons déjà une baisse des prix de l’ordre de 10 % grâce à une baisse des prix de foncier et de travaux », assure le promoteur.
Les élus, mauvais élèves ?
Au-delà de la conjoncture, les promoteurs pointent aussi dans cette crise la responsabilité de certains élus de la métropole, qui ne délivrent pas ou trop peu d’autorisations de construire. « La baisse des permis de construire a débuté en 2019, soit un an avant les municipales, et, depuis, nous n’avons pas retrouvé un rythme normal », pointe Stéphane Aubay. « Seule la ville de Toulouse a pris la mesure de ce phénomène et octroyé 4451 autorisations de construire depuis un an, contre seulement 27 à Blagnac, 24 à Labège ou 22 à Balma, pour ne citer que ces communes. »
Des chiffres sur lesquels les promoteurs gardent désormais un œil quotidien. Ils ont en effet, mis au point, dans le cadre d’un partenariat entre l’Observer et la cellule économique régionale de la construction (CERC) Occitanie, un outil de mesure interactif et en temps réel du nombre des autorisations de construire pour chaque commune d’Occitanie.
Béatrice Girard
Sur la photo : Pour les promoteurs, les communes de la métropole toulousaine ne délivrent pas assez d’autorisations de construire. Ici, le quartier de la cartoucherie. Crédits : Hélène Ressayres - ToulÉco.
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