Avec 780.000 m2 de surfaces bâties disséminées dans la ville, le CHU de Toulouse a constaté, dès 2015, que 20% de ses surfaces construites datant des années 1960 et 70, étaient désaffectées, vétustes, vouées à être démolies ou transformées… L’hôpital a alors adopté un plan de valorisation intégré dans un plan global de financement pluriannuel, avec l’objectif de récupérer 45 millions d’euros de recettes liées à des cessions d’actifs.
« Mais après une étude précise des biens à valoriser, les objectifs semblaient difficiles à atteindre », confie Jean-Gabriel Lévrier, qui était à l’époque directeur du patrimoine immobilier de l’établissement hospitalier. Il a fondé depuis la société d’ingénierie Patrimoine performance service. Le CHU a alors fait le pari de montages financiers innovants pour valoriser ses actifs sous forme de contrat de concession (avec droit d’entrée et versement de loyers annuels). Une première dans le monde hospitalier. « Un modèle qui s’avère deux fois et demi plus intéressant qu’une vente classique grâce au levier financier de la concession de longue durée (cinquante ans) », estime Jean-Gabriel Lévrier.
128 millions d’euros de travaux programmés
Le CHU a aussi inscrit la valorisation immobilière au coeur de son projet d’établissement 2018-2022 et acté une série de travaux (démolitions et reconstructions) pour un montant de travaux estimé à 128 millions d’euros. Déjà en réhabilitation, le pavillon Dieulafoy, situé sur une parcelle de 17.000 m2, en est la première illustration.
« Sa reconstruction et son exploitation pour cinquante ans ont été confiées à une société de projet (NEHS-MNH investisseur et Demathieu-Bard immobilier, promoteur-constructeur), mais nous en restons propriétaires », décrit Pierre-Jean Cognat, l’actuel directeur du pôle achat, travaux, services techniques du CHU. Le projet prévoit la construction d’un parking silo, un bâtiment de 10.000 m2 qui accueillera une résidence sénior de 126 lits, des services restauration, une piscine, un coiffeur et la rénovation de 14.000 m2 existants. « Dans le bâtiment Dieulafoy en cours de désamiantage, une résidence hôtelière de quatre-vingt cinq chambres verra le jour, ainsi qu’une crèche, un restaurant, des bureaux et une superette », décrit Lionel Moreau, directeur régional Sud-Ouest de Demathieu-Bard immobilier, qui promet l’ouverture de l’hôpital sur la ville et le déploiement de services destinés au personnel soignant.
L’hôpital des enfants et Rangueil pas oubliés
Prochaines phases importantes pour le CHU, la réhabilitation-extension de l’hôpital des enfants à Purpan avec deux extensions de 12.000 m2, la création d’une unité de néonatologie reliée aux actuelles salles de naissance, et le rapatriement de toute la pédopsychiatrie depuis le site de Lagrave. Pour financer ces travaux, le CHU compte d’ailleurs sur la revalorisation financière du site de Notre Dame de la Porte situé à La Grave (qui fait actuellement l’objet de concertation avec les riverains). « La consultation de maitrise d’oeuvre pour ce qui deviendra le grand hôpital régional des enfants est prévue en 2022, le début des travaux en 2023 et la livraison des premiers bâtiments en 2025 », décline Franck Natale, le directeur des travaux et de l’investissement au CHU de Toulouse.
Enfin, le dernier étage de la fusée concerne le site de Rangueil qui fera, comme le bâtiment Dieulafoy de Purpan, l’objet d’une concession d’aménagement avec proposition de redevance annuelle pour cinquante ans. « Le projet sera acté dans le prochain projet d’établissement et va concerner une parcelle de 30.000 m2 sur laquelle nous voulons construire dans un nouveau bâtiment (H4) un internat de cent logements dont quatre-vingts studios et vingt T2, mais aussi des parkings, une crèche, une piscine, peut-être une résidence séniors et des commerces. Comme à Purpan, il s’agit de ramener des services au cœur de l’hôpital pour les 4500 agents hospitaliers présents sur site. Quatre groupements sont déjà intéressés pour la concession », détaille Anne Ferrer, la directrice générale adjointe du CHU. Le choix de la maitrise d’oeuvre est prévue cette année, le lancement des travaux en 2024 pour une livraison en 2028.
À terme donc, un nouveau bâtiment H4 sera construit à Rangueil, l’actuel bâtiment H1 sera rénové et les activités de Larrey seront rapatriées en prévision de la fermeture du site. À Purpan, le bâtiment des anciennes urgences U 2000 (qui sert d’actuel centre de vaccination contre le Covid-19) aura été réhabilité (par TPF Ingénierie et LesAteliers4+) pour accueillir les services de médecine légale et de soins palliatifs.
Béatrice Girard
Sur la photo de une : Le pavillon Dieulafoy va devenir un bâtiment mixte avec une crèche, des restaurants et commerces, une résidence sénior de 126 lits et une résidence hôtelière. Crédits : Les yeux carrés.
Sur la photo de l’article : Les travaux sont en cours au pied du bâtiment Dieulafoy. Seule la structure béton du bâtiment sera conservée. Crédit : CHU de Toulouse.
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