À Toulouse, les prix ne flanchent pas, ni dans le neuf, ni dans l’ancien. Les ventes, en revanche, ont bien du mal à repartir à la hausse. Résultat, la machine est assez grippée en cette rentrée. « Avant l’été, les perspectives n’étaient pourtant pas si mauvaises », selon Sébastien Bénet le président de la Fnaim 31. « Nous avions constaté 20 % de ventes supplémentaires entre le printemps 2024 et le printemps 2025 au sein de notre réseau. » L’amélioration était aussi notable côté financements avec des taux plus attractifs, à 3,15 % en moyenne sur 25 ans, contre 3,80 % il y a un an. Mais, depuis la rentrée et les incertitudes économique et politique qui pèsent sur la France, les professionnels du secteur ont une toute autre lecture.
Un marché mou
« Fin 2024, nous avons cru à la reprise, mais la tendance s’est ensuite complètement inversée. Le nombre d’actes signés dans nos études, qui reflètent donc les ventes réelles, est en baisse de 24 % depuis six mois, toutes typologies de biens confondues », pointe le notaire Frédéric Giral, lors de la présentation des derniers indicateurs de la profession. « Nous le ressentons aussi depuis la rentrée au travers des avant-contrats, le marché est mou. L’absence d’incitation politique rapide autour du logement ne laisse rien présager de bon pour la fin de l’année », ajoute maître Henri Chesnelong.
Des prix à peine corrigés
Une chute des ventes qui ramène le marché toulousain à son niveau de 2016, quand, en revanche, les prix ne se sont que peu corrigés. À Toulouse, les appartements anciens n’ont baissé que de 2,5 % en douze mois glissants, avec un prix médian qui s’affiche à 3170 euros/m2. Le marché des maisons s’est à peine plus corrigé, avec une baisse de 6,3 %. Il atteint un prix médian de 351.800 euros. Pour expliquer ce grippage, les notaires décrivent bon nombre de potentiels vendeurs pris au piège d’un marché qui s’est retourné. « Ceux qui sont devenus propriétaires depuis 2019, période où les taux étaient très bas et les prix élevés, n’ont aucun intérêt à vendre aujourd’hui et, s’ils le faisaient, ils perdraient de l’argent. Donc, ils préfèrent attendre. »
L’absence d’investisseurs pénalise le neuf
Le constat est un peu le même sur le marché du logement neuf avec une baisse de 25 % de ventes aux particuliers enregistrées au cours du 1er semestre 2025 par rapport à l’année précédente, dans l’aire urbaine toulousaine. Parmi les raisons ? La quasi disparition des investisseurs, qui ne pèsent plus aujourd’hui qu’à hauteur de 20 % des ventes, contre 62 % en 2021. À cela s’ajoutent des permis de construire trop rares, notamment dans le Sicoval. « Dans ce territoire, pourtant bientôt relié au métro, le nombre de permis octroyés est actuellement proche de zéro. Quant à Toulouse, nous ne devrions pas obtenir plus de 2500 permis de construire en 2025, contre 4800 en 2023 », regrette Stéphane Aubay, président de Greencity Immobilier et vice-président de la FPI Toulouse Occitanie. Pourtant, les prix ont progressé de 2,3 % par rapport à la moyenne de ces trois dernières années et s’affichent à 4490 euros/m2 au premier semestre 2025.
Acheter quand même ?
Dans ce contexte, pourtant, les banquiers l’assurent : c’est le moment d’acheter car la remontée des taux de crédit est à craindre d’ici la fin de l’année. Dans son baromètre de septembre, le courtier en crédits Cafpi pointe plusieurs mois de baisses de taux mais prévient : « l’accalmie pourrait ne pas durer, mieux vaut bloquer rapidement le taux obtenu auprès de sa banque, pour se prémunir d’une éventuelle remontée dans les prochaines semaines ». À Toulouse, les primo-accédants semblent l’avoir bien compris. Dans ce même réseau, les dossiers financés pour les primo-accédants, notamment avec un PTZ, ont bondi de 34 % depuis avril.
Béatrice Girard
Sur la photo : La chute des ventes de logements ramène le marché toulousain à son niveau de 2016. Crédit : Hélène Ressayres - ToulÉco.
« J’achète et je rénove en Occitanie », l’édition 2026 de l’acheteur immobilier-Touleco arrive en kiosques. À cette occasion, la rédaction organise un petit déjeuner débat avec les professionnels du secteur, le 30 septembre 2025, sur le thème : "Pénurie de foncier, ventes de logements en panne". Alors que l’immobilier neuf et ancien peinent à redémarrer, Toulouse tente de s’adapter.
Intervenants : Anna Roche, directrice territoriale de Vinci Immobilier, Mickaël Merz, président de l’Observer de l’immobilier toulousain et de Sporting Groupe, Pierre Marchal, directeur général du groupe Les Chalets, Loïc Colas, urbaniste et directeur stratégie territoriale de Toulouse Métropole.
Inscriptions en ligne.