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Publié le mercredi 4 juillet 2018 à 23h07min par Béatrice Girard

A Toulouse, le marché de la maison individuelle se réorganise face à la rareté des terrains

Le marché s’est maintenu en 2017 pour les aménageurs lotisseurs de Midi-Pyrénées avec un chiffre d’affaires autour de 100 millions d’euros et un millier de terrains vendus. Mais pour contrer la rareté des fonciers, la profession mise désormais sur de grandes opérations d’aménagement mixtes, avec promoteurs et bailleurs (...)

Exit les aménageurs lotisseurs, désormais, les treize entreprises de l’ex-région Midi-Pyrénées spécialisées dans l’aménagement de lotissements et la construction de maisons en bande, sont regroupées sous la bannière de l’Union nationale des aménageurs (Unam) et se revendiquent aménageurs. « Notre métier est en train de changer », a justifié François Rieussec, le président de l’Unam Midi-Pyrénées lors de la présentation des chiffres de l’Observer de l’aménagement 2017. En cause notamment : une rareté des fonciers qui transforme l’activité. En 2017, les aménageurs ont vendu 1022 lots dans l’agglomération toulousaine, dont 200 destinés à des logements sociaux, mais n’ont obtenu que 800 permis d’aménager sur des terrains individuels (24 % de moins par rapport à 2016).

Ils ont enregistré un chiffre d’affaires stable autour de 100 millions d’euros. C’est bien peu au regard des 8000 logements collectifs neufs vendus par les promoteurs la même année. « Le stock de fonciers est en forte baisse, analyse le professionnel en pointant un stock de 1500 lots en 2014, qui a bien fondu depuis… Aujourd’hui le marché est plus compliqué, en partie à cause des délais administratifs de plus en plus longs. Il faut compter deux ans entre l’étude et l’autorisation de construire pour transformer par exemple un terrain agricole en terrain à bâtir », analyse-t-il.

80 % des maisons au-delà de la 2e couronne

Autre explication à cette évolution : un effet de la loi Scellier qui a segmenté le marché par la création de zones. Ainsi Toulouse et ses deux premières couronnes sont cartographiées en B1, zone tendue qui favorise la construction de collectifs. « Dans cette zone nous ne comptons qu’un tiers de notre offre, soit 330 terrains et 5% seulement du marché des logements neufs de l’agglomération. Pour nous, 80% du marché se trouve au delà de la deuxième couronn et dans tout le département », décrit François Rieussec.

Pour les ménages, les prix restent stables (le prix moyen des ventes était de 96.650 euros en 2017 contre 97.800 euros en 2016) et les tailles des parcelles se maintiennent en moyenne à 630 m². « Nous y veillons, surtout depuis la baisse du plafond du prêt à taux zéro qui a conduit de nombreux ménages à reporter ou annuler leur projet de construction. Au plan national cela s’est traduit par une baisse des ventes de 15% dans le marché de l’accession », estime François Rieussec.

Ainsi le budget moyen constaté est de 227.000 euros pour un terrain et une maison T4 de 110 m2 avec des écarts constatés entre 250.000 et 210.000 euros entre la deuxième et la quatrième couronne. Une chose est sûre, les Toulousains ont renoncé au grand éloignement, et le marché de la cinquième couronne est aujourd’hui inexistant. Face à ces nouvelles tendances, la profession mise désormais sur de grandes opérations d’aménagement mixtes. Comme à l’Isle Jourdain avec la Zac Terra Campana menée conjointement par Arp Foncier, Nexity et le groupe des Chalets. Ce nouveau quartier comptera à terme 380 logements, dont 250 individuels, et 80 logements sociaux.
Béatrice Girard

Sur la photo : Les treize entreprises adhérentes de l’union nationale des aménageurs de Midi-Pyrénées (Unam) ont enregistré un chiffre d’affaires de 100 millions d’euros en 2017. Crédits : DR