Faut-il vendre ? Peut-on encore acheter ? La stabilisation des taux de crédit est-elle pour bientôt ? Autant de questions qui hantent les esprits des acteurs de l’immobilier. Car des vendeurs aux candidats à l’achat, en passant par les investisseurs, notaires, agents immobiliers, banquiers ou promoteurs, nul n’est épargné par la violence de cette crise qui a retourné le marché immobilier en quelques mois.
« Dans le neuf, les mauvaises performances de ce premier semestre 2023 montrent que nous entrons dans le dur de la crise », affirme même Laetitia Vidal, directrice générale de Pierre Passion et présidente de l’Observer de l’immobilier toulousain. Chiffres à l’appui. Les ventes de logements neufs au détail ont chuté de 60 % depuis le début de l’année par rapport à 2022, avec seulement 1177 logements vendus dans l’ensemble de l’aire urbaine toulousaine (qui concerne 446 communes jusqu’à la 5e couronne et 1,2 million d’habitants, NDLR). Autre indicateur inquiétant : les désistements des acquéreurs. « Nous en avons enregistré 28 % ce semestre, soit 10 % de plus en un an et la cause principale est la difficulté de financement. »
Même inquiétude sur le marché de l’ancien. « Le très fort ralentissement ne fait plus aucun doute », indique Maître Frédéric Giral, le président de la chambre interdépartementale des notaires de la Haute-Garonne. Avec deux aspects aussi nouveaux que surprenants. « Les biens affichés entre 380.000 et 650.000 euros, qui constituent donc le coeur du marché toulousain, sont les plus impactés par cette crise et nous voyons désormais régulièrement des clients pénalisés par des difficultés de financement. »
Un marché à l’arrêt et… des prix qui baissent
Un contexte assez inédit qui bloque le marché dans la métropole toulousaine, qui sort d’une période de plusieurs années d’euphorie immobilière. Résultat, dans les agences immobilières de la ville, les prix sont orientés à la baisse. « Les négociations sont systématiques, de l’ordre de 15 %, car les acheteurs cherchent à compenser leur baisse de pouvoir d’achat », constate Frédéric Sayous, qui dirige les agences Century 21 à Toulouse Saint-Cyprien, Blagnac et Tournefeuille.
Selon les notaires, le prix médian des appartements anciens stagne désormais à 3300 euros/m2 à Toulouse et le panier moyen des maisons à 420.000 euros. « Mais la baisse des prix des maisons pourrait atteindre les 12 % d’ici la fin de l’année », estime Frédéric Giral. Des estimations proches de celles de la Fnaim, qui table sur une contraction de 15 % du marché ancien en 2023. Quant au neuf, il ne faut plus se fier aux statistiques du début d’année, qui indiquaient 4554 euros/m2 dans l’aire urbaine. « Elles ne prennent pas en compte les ristournes accordés par les promoteurs », indique Laetitia Vidal.
Point commun à l’ensemble de ce marché ? La crise du financement provoquée par la fulgurante hausse des taux de crédit passés en un an de 1 % à plus de 4 % sur 25 ans. Résultat, la production des crédits à l’habitat a chuté de plus de 40 % en un an. « Pour que la situation se détende, il faut que les taux arrivent à se stabiliser afin de permettre aux banques de générer de nouveau du produit net bancaire, autrement dit de la marge », résume le courtier Nicolas Pugliese, le responsable régional Occitanie chez Cafpi.
Béatrice Girard
Photo d’illustration : Hélène Ressayres - ToulÉco.
Invitation au Petit déjeuner conférence du Guide de l’Acheteur Immobilier
Le guide 2024 de l’acheteur immobilier de ToulÉco sera disponible en kiosque en région Occitanie à partir du mardi 19 septembre.
ToulÉco organise une table ronde consacrée au marché immobilier toulousain le vendredi 15 septembre, à 8h30 à la Table du Belvédère. Inscription possible en ligne.
