L’Observer de l’immobilier toulousain (OTIE) a livré, il y a quelques jours, une photographie bien écornée du logement neuf dans l’aire urbaine et à Toulouse. « Le quatrième trimestre de l’année 2022 a été particulièrement difficile avec des ventes de logements en chute de 47 % dans l’aire urbaine, et le bilan annuel n’est pas meilleur », analyse Laetitia Vidal, la présidente de l’Observer et directrice générale de Pierre Passion. « Sur l’ensemble de l’année, nous avons enregistré 4598 ventes au détail dans l’aire urbaine, en baisse de 24 %, et 21 % d’annulations, faute de financement. C’est donc pratiquement un dossier sur quatre qui a été perdu pour ces raisons et les investisseurs ne font pas exception. » Une situation assez inédite dans une agglomération comme Toulouse. « De mémoire de promoteur, je ne me souviens pas avoir déjà connu cela. »
La faute à la conjoncture
Pour justifier cette baisse des ventes, les promoteurs évoquaient régulièrement ces derniers mois le manque d’offre, lié à de trop rares autorisations de construire, octroyées dans la métropole. Cette fois, l’argument ne tient pas. « En effet, il y a eu un sérieux rattrapage au niveau des autorisations de construire octroyées au cours des quatre derniers mois de l’année. 4912 logements ont finalement été accordés à Toulouse en 2022, contre 4 504 en 2021. »
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Pour expliquer cette chute, il faut donc plutôt regarder du côté de la conjoncture. « Si la demande s’est maintenue jusqu’à l’été dernier, elle est désormais douchée par les difficultés de financement, la hausse des taux de crédit couplée aux taux d’usure. » Dans ce contexte, les ventes à investisseurs ont baissé de 32 % en 2022 ; celles à occupants de 13 % et le marché s’est rééquilibré. Là où les investisseurs représentaient 66 % des acheteurs en 2019 (contre 34 % d’occupants) ; ils sont 52 % en 2022 pour 48 % d’occupants.
À l’inverse, les prix, eux, sont en forte hausse. Ils ont progressé de 7,5 % sur un an dans l’aire urbaine, pour atteindre 4610 euros/m2 parking inclus, et de 6 % dans Toulouse, désormais à 4833 euros/m2 parking inclus. En cause ? Le double impact de la forte augmentation des coûts de construction depuis un an et des stocks qui restent faibles.
Béatrice Girard
Sur la photo : La baisse des ventes est en partie liée à la baisse de l’offre. Image d’illustration. Crédit : Hélène Ressayres - ToulÉco.
